ОТКРЫТАЯ ЛИНИЯ

УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ – ОБЯЗАННОСТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством собственники имущества не только несут бремя его содержания, но также обязаны управлять своим имуществом. Эта обязанность – прямое следствие права собственности. Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, то и управлять они им должны совместно. Управление многоквартирным домом включает в себя:

· сбор информации о текущем состоянии общего имущества;

· определение целей управления многоквартирным домом;

· планирование мер по достижению целей (разработка плана управления как стратегии достижения целей);

· постановку задач на определенные периоды (разработка текущих и перспективных планов);

· организацию комплекса действий (работ, мероприятий) по реализации текущих и перспективных планов;

· обеспечение финансирования реализации планов;

· координацию и стимулирование деятельности исполнителей для достижения наилучшего результата;

· контроль достижения планируемых результатов;

· анализ и корректирование планов (а в отдельных случаях и целей управления).

В чем же именно заключается управление многоквартирным домом собственниками помещений? Все ли управленческие действия из вышеперечисленных они должны осуществлять сами? Жилищный ко-

декс определил, что исполнение обязанностей собственников по управлению заключаются в принятии ими совместно на общем собрании ряда решений, связанных с общим имуществом. Именно поэтому

общее собрание собственников помещений получило статус органа управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса). Собственники помещений для исполнения своей обязанности управлять общим имуществом в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (часть 1 статьи 45 Жилищного кодекса). Какие решения собственники должны принимать на общем собрании, тем самым управляя общим имуществом? Жилищный кодекс

определил ряд вопросов, решения по которым относятся к компетенции общего собрания собственников помещений:

· о пользовании общим имуществом (о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им);

· об изменении состава или состояния общего имущества (о реконструкции многоквартирного дом, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества);

· об установлении размера платы на содержание общего имущества (определяет объем общих расходов и финансовое бремя каждого собственника);

· о выборе способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции).

К этому перечню необходимо добавить также принятие решения о целях управления многоквартирным домом, поскольку никто кроме собственников не вправе установить цели управления их имуществом (каким собственники хотят видеть свой дом, какой уровень безопасно-

сти и комфорта они хотят иметь). Еще раз подчеркнем, что решения по выше перечисленным основным вопросам, связанным с общим имуществом в многоквартирном доме, никто не вправе принимать, кроме собственников помещений на общем собрании, за исключением установленных законодательством случаев (часть 4 статьи 161 и часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса), когда собственники помещений не исполнили своих обязанностей и не выбрали способ управления многоквартирным домом (или не реализовали выбранный способ), или не приняли решение об уста-

новлении размера платы «за содержание и ремонт жилого помещения» (то есть за содержание общего имущества в многоквартирном доме). В этих двух случаях за собственников помещений обязан действовать орган местного самоуправления. Если оставить в стороне указанные исключения, то установленное законодательством обязательное участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом (в комплексе действий: подготовка решений, принятие решений, организация исполнения решений и контроль исполнения принятых решений) может быть ограничено только принятием решений и контролем их исполнения. Остальные действия по управлению многоквартирным домом могут исполнять как собственники, так и другие лица, выбранные собственниками помещений (правление товарищества собственников жилья, управляющий, управляющая организация). Фактически, то что Жилищный кодекс определяет как «способы управления многоквартирным домом» является способами исполнения решений, принятых общим собранием собственников помещений как органом управления многоквартирным домом.

Соответственно, управление многоквартирным домом можно рассматривать как двухуровневую систему: Первый (высший) уровень управления – принятие совместных решений собственниками помещений на общем собрании (и контроль их исполнения через рассмотрение и утверждение отчетов об управлении). Второй уровень управления – осуществление управленческих функций по организации исполнения решений общего собрания (и подготовка решений для их принятия общим собранием) собственниками помещений, правлением ТСЖ, управляющим или управляющей органи-зацией в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом. Двухуровневая система управления дополняется различными способами выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества И для первого и для второго уровня управления важно, насколько грамотно осуществляются управленческие функции. Но действия собственников помещений на первом уровне управления – это всегда  «самодеятельность», действия, к которым не могут предъявляться требования, связанные с профессиональной подготовкой тех, кто их осуществляет.

Действия на втором уровне управления практически всегда оплачиваемые (вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ, плата управляющему или управляющей организации по договору), к исполнителям которых можно и нужно предъявлять требования о профессиональной подготовке. Профессионализм исполнителей второго уровня управления значительно влияет на грамотность решений, принимаемых собственниками помещений. Важно только, чтобы исполнители управленческих функций не подменяли собой собственников помещений, понимали свою роль и не принимали решения за собственников общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, собственники помещений, принимая решение о способе управления и конкретном исполнителе управленческих функций, должны взвесить, будет ли их выбор обеспечивать профессиональное (в значении – грамотное, квалифицированное) исполнение многочисленных функций управления многоквартирным домом.

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ УПРАВЛЕНИЯ

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления многоквартирным домом, то есть принять решение о том, кто будет исполнять

функции управления и отвечать перед ними за достижение поставленных целей управления домом.

Уравление многоквартирным домом является особым видом деятельности и требует определенной квалификации и навыков. Для грамотного управления домом необходимы технические, экономические, юридические знания, а также знания в области финансов и организации труда, умение налаживать и поддерживать хорошие отношения с людьми и различными организациями, предотвращать и разрешать конфликты. Этот перечень знаний и умений далеко не исчерпывающий. Какой бы способ управления многоквартирным домом собственники помещений ни выбрали, управление должно осуществляться грамотно. Мы не будем здесь говорить о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, потому что считаем этот способ подходящим только для домов с небольшим количеством квартир. Такие дома – менее сложные с технической точки зрения объекты, последствия управленческих ошибок менее масштабные, чем в случае действительно многоквартирных домов, а небольшое число собственников помещений дает надежду, что они более тесно связаны и могут общаться друг с другом постоянно и совместно решать любые возникающие в доме вопросы. Можно ли обеспечить грамотное, профессиональное управление многоквартирным домом силами правления товарищества собственников жилья (или жилищного, жилищно-строительного кооператива)? Да, конечно, это возможно. Для этого необходимо, чтобы среди собственников помещений в доме были люди инженерных специальностей,

экономисты, финансисты, юристы и другие специалисты. Также необходимо, чтобы эти люди были согласны работать в интересах своего дома и имели для этого время, а собственники проявили доверие к ним и выбрали в состав правления или специальных комиссий, прорабатывающих отдельные вопросы в помощь правлению. И чтобы у всех хватило энтузиазма и желания работать достаточно длительное время, а если кто-то «отходил» от этой работы, то было, кем заменить. И такие

товарищества и кооперативы есть. Но их мало, и рассчитывать на то, что их будет много, вряд ли возможно. Поэтому чаще встречается ситуация, что практически все управляющие функции исполняет один человек – председатель правления ТСЖ (или кооператива). Иногда у человека есть образование по одной из необходимых для управления специальностей, чаще – нет, просто он пользуется доверием собственников помещений в доме и выбран ими на роль председателя- управляющего. Добросовестные люди, ставшие председателями правлений, стараются научиться всему необходимому для управления домом: помещают различные курсы (если есть такая возможность), изучают законы и нормативные акты, ищут специальную литературу, знакомятся с опытом других, более опытных председателей, встречаются со специалистами коммунальных организаций ... То есть проходят долгий и трудный путь самообразования и обучения через практи-

ческий опыт. И многие действительно становятся вполне грамотными управляющими своих домов.

Может ли путь обеспечения грамотного управления многоквартирными домами через профессионализацию деятельности выбранных в правление ТСЖ собственников помещений стать массовым? Скорее всего, нет, потому что далеко не в каждом доме среди собственников помещений найдется такой идеальный кандидат на роль управляющего своим домом. Сам путь обретения профессионализма в управлении домом отдельными людьми, выбранными из числа собственников по

мещений – долгий, трудный, требующий значительных затрат. На этом пути многие «сойдут с дистанции» из-за усталости от преодоления трудностей, неудовлетворенности от того, что эти усилия и достигнутый результат не получают должной моральной оценки со стороны остальных собственников помещений, а все более квалифицированный труд не получает адекватного финансового вознаграждения. Но есть и еще одна проблема. Если все же в результате огромных уси-

лий председатель правления ТСЖ стал настоящим профессионалом в управлении многоквартирным домом, он становится практически незаменимым и незаменяемым, то есть его невозможно заменить кем-то другим из собственников, потому что больше никто не имеет такого уровня подготовки и не хочет пройти тот же трудный путь самообразования и взять на себя эту непростую работу. «Председатель– управляющий» становится бессменным председателем правления, и эта выборная должность фактически «монополизируется», становится местом постоянной работы одного человека, основным источником его дохода, что не соответствует содержательной сущности товарищества, в котором правление должно переизбираться, его состав меняться (не мало случаев, когда такие председатели правления заинтересованы в сохранении своего положения в товариществе и всячески противятся попыткам их переизбрать или перейти на другой способ управления – договор с управляющей организацией). Если председатель–управляющий по какой-то причине покидает товарищество (например, уезжает из дома), в товариществе, лишившемся лидера и специалиста, все разлаживается, многоквартирный дом остается без управления. Другой вариант – бывший председатель правления становится управляющим в товариществе, работает по трудовому договору и исполняет профессиональные управленческие функции, дополняя работу правления. В этом случае такой грамотный, профессионально подготовленный собственник помещения превращается в такого же управляющего, как и другие управляющие на рынке. Но тогда это уже другая история – про наем управляющего товариществом, который лучше всего осуществлять на конкурсной основе, чтобы не стать зависимым от одного лица. А с другой стороны, грамотному управляющему тесно в рамках одного дома, его профессиональный потенциал реализуется не полностью, он может управлять несколькими многоквартирными домами. Такие случаи встречаются, когда к председателю правления

успешного товарищества обращаются собственники помещений из других домов с просьбой «взять их к себе». Правильное решение в данном случае не увеличивать размер товарищества, а председателю

правления работать в другом товариществе по совместительству в качестве наемного управляющего.

В России и в других странах есть опыт обучения выбранных собственниками членов (или только председателей) правлений ТСЖ  управлению многоквартирными домами. В России такие обычно дос-

таточно короткие курсы обучения часто проводят при финансовой поддержке органов местного самоуправления или региональных органов государственной власти городские или региональные учебные и учебно-методические центры. Эти курсы дают представителям товариществ знания основ законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, а также представления о конструкциях и инженерных системах многоквартирного дома, их функционировании, достаточно общие знания о смете доходов и расходов в товариществе и бухгалтерском учете. В отличие от собственников помещений, управляющие (физические лица и индивидуальные предприниматели) и управляющие организации занимаются управлением недвижимостью (в том числе управлением многоквартирными домами) как специализированной

профессиональной деятельностью, которая должна обеспечивать им доходы и приносить прибыль. У людей, специализирующихся на управлении недвижимостью, обычно есть необходимое образование.

На западе многие политехнические университеты, а также специальные колледжи и другие образовательные организации дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Многие российские ВУЗы уже также осуществляют подготовку специалистов в управлении недвижимостью. Кроме этого, профессиональные сообщества управляющих (союзы, ассоциации) предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные знания и практические навыки. Управляющие также имеют гораздо больше возможностей для профессионального роста, чем члены правлений ТСЖ, так как обычно они оказывают услуги не одному, а нескольким многоквартирным домам, а это значит, что им приходится решать значительно большее количество разнообразных вопросов. Они быстрее «нарабатывают» практический опыт управления. Возможностей для повышения квалификации, профессионального общения и обмена опытом, изучения лучшей практики у управляющих также больше, чем у товариществ собственников жилья. Управляющие организации могут себе позволить иметь в штате самых разных специалистов, необходимых для управления многоквартирными домами, оплачивать их дополнительное обучение, а также привлекать высококвалифицированных (и высокооплачиваемых) узких специалистов при необходимости. У управляющих организаций больше финансовых возможностей для компьютеризации своей деятельности, использования новых технологий. К расширению перечня и улучшению качества оказываемых услуг управления управляющих организаций подталкивает конкуренция на рынке, соответственно, уровень профессионализма управляющих организаций повышается. Таким образом, в целом управляющие и управляющие организации, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами, способны обеспечить профессиональный уровень управления в большей степени, чем сами собственники помещений через правления товариществ и кооперативов. Означает ли это, что собственникам помещений в многоквартирных домах не стоит создавать товарищества собственников жилья, а лучше выбирать способ управления домом управляющей организацией? Вовсе нет. Для собственников наличие собственного юридического лица – товарищества дает огромные преимущества, главные из которых состоят в том, что средства, которые они платят на содержание общего имущества, поступают на расчетный счет своей, а не посторонней организации, поэтому собственники могут контролировать их

целевое и эффективное расходование; при этом есть постоянно действующий орган управления – правление товарищества, действующий в интересах собственников помещений, и есть возможности выбирать наилучший вариант исполнения функций управления и выполнения работ по обслуживанию и ремонту. Создание товарищества не ограничивает, а расширяет возможности собственников по выбору эффективной модели управления домом.

ЭФФЕКТИВНЫЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Наиболее эффективными моделями управления многоквартирным домом можно считать те, в которых все преимущества товарищества собственников жилья сочетаются с профессиональным уровнем

исполнения управленческих функций, то есть модели, реализуемые в рамках способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья. При привлечении к исполнению управленческих функций управляющего или управляющей организации снижаются требования

к профессиональной подготовке членов правления товарищества. Правление может избираться из широкого круга собственников помещений и регулярно обновляться, так чтобы многие собственники побывали в роли лидеров товарищества, прошли «школу самоуправления», а остальные собственники (члены товарищества) через внутренние демократические процедуры товарищества вовлекались в управление (в систему принятия решений). При привлечении к управлению управляющей организацией (управляющего) управленческие функции могут распределяться между товариществом собственников жилья и управляющей организацией различным образом. При этом товарищество в любом случае отвечает за:

— согласование интересов собственников помещений и правомочность принимаемых решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормами Жилищного кодекса, уставом товарищества и внутренними процедурами;

— утверждение планов управления/содержания дома;

— утверждение смет доходов и расходов на содержание дома и размера обязательных платежей и взносов;

— отчеты перед собственниками-членами товарищества по исполнению планов, сбору и расходованию средств;

— формирование заказа на необходимые услуги и работы по управлению, обслуживанию и ремонту дома (с требуемой периодичностью и показателями качества);

— выбор управляющей организации (и других исполнителей) по принципу оптимального соотношения «цена / качество»;

— контроль исполнения договора управления (и подрядных договоров) и оплату «за результат» (по актам приемки работ).

Собственники помещений, объединенные в товарищество и пользующиеся услугами управляющей организации, имеют возможность контролировать не только объем и качество работ (как в случае

способа управления многоквартирным домом управляющей организацией), но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества. При этом они могут получать услуги управления профессионального уровня исполнения. Управляющей организации могут быть поручены товариществом следующие функции управления:

— оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах, энергоэффективной модернизации;

подготовка предложений для собственников:

– по текущим и перспективным планам работ по обслуживанию, ремонту, в том числе капитальному,

ресурсосбережению;

– по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффек-

тивности/окупаемости;

– по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая

привлечение кредитных ресурсов;

— организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;

— заказ коммунальных ресурсов, контроль над их количеством и качеством;

— работа по обеспечению сбора платежей и др.

Привлечение товариществом для исполнения управленческих функций управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы, на

выками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с клиентами – собственниками разного социального и доходного уровня, с коммунальными, подрядными и кредитными организациями, позволяет обеспечить наибольшую эффективность управления многоквартирным домом, то есть достижение целей и решение текущих задач с наименьшими затратами (и помогает избежать потерь вследствие неграмотных управленческих решений). В этом главное преимущество профессионального управления. Кроме этого привлечение к управлению управляющей организации обычно снижает расходы товарищества на управление многоквартирным домом в сравнении с управлением своими силами. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов (объема оказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8 % в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором все управленческие функции выполняет правление (а в штате есть бухгалтер), может достигать 18- 20 процентов. В зависимости от того, какой перечень функций управления товарищество поручает управляющей организации, оно заключает с ней или договор управления многоквартирным домом, или договор оказания услуг управления. Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, существенные условия которого определены Жилищным кодексом (статья 162). Этот тип договора предполагает, что товарищество как заказчик поручает, а управляющая организация (управляющий) обязуется оказывать комплекс услуг и работ «по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Таким образом, заключая договор управления многоквартирным домом, товарищество собственников жилья может снять с себя максимально большое количество вопросов и переложить их на одну организацию, которая будет нести перед товариществом ответственность за результаты управления в соответствии с условиями договора управления. Управляющая организация, исходя из профессиональной этики, обязана предложить собственникам/ТСЖ такой пакет услуг и работ, который обеспечит соответствие данного многоквартирного дома, как минимум, требованиям обязательных нормативных документов (тех-

нических регламентов), помогая тем самым собственникам помещений исполнять свои законодательно установленные обязанности и нести ответственность за надлежащее состояние имущества. Управляющая организация должна настаивать на своем предложении при обсуждении условий договора управления с собственниками помещений (особенно, когда в доме не создано ТСЖ), в противном случае или отказаться от управления данным домом или зафиксировать разногласия

с собственниками в договоре. В настоящее время в России рынок жилищных услуг еще только

формируется, поэтому наиболее характерной является модель, при которой управляющие организации своими силами оказывают весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ у управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту много-

квартирного дома. С другой стороны, управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищноэксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по техническому обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в значительно большей степени готовы к выпол-

нению этих работ, чем к деятельности по управлению. Считается, что выполнение управляющей организацией всех работ собственными силами избавляет ее от риска невыполнения каких- либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на еще неразвитом и мало специализированном рынке жилищных услуг. Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам вы-

полнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию не мобильной и удорожает стоимость производства работ при недостаточном объеме жилья в управлении организации. Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем «управленческо-ремонтно-обслуживающие» органи

зации разделяются с образованием новых более специализированных организаций, поскольку это диктуется требованиями экономической эффективности деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастанию конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Для развитого рынка жилищных услуг наиболее характерной является модель организации работ когда  управляющие организации специализируются именно на управленческой деятельности, у них нет штатного персонала и материально-технической базы для работ по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. К услугам управляющих достаточно широкий круг подрядных специализированных жилищных организаций, которые сами имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения определенных работ по обслуживанию или ремонту дома. Управляющие хорошо знают рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах конкурирующих организаций, поэтому они способны найти хороших подрядчиков для всех видов работ, необходимых для дома. При применении схем, по которым управляющая организация

выполняет работы по обслуживанию и ремонту дома своими силами или нанимая подрядчиков , цена договора управления должна включать оплату всех порученных управляющей организации услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. В случае, когда правление товарищества решает оставить часть управленческих функций за собой или, поручив большинство функций управления управляющей организации, от своего имени заключать договоры с подрядчиками на работы по обслуживанию и ремонту дома, оно заключает с управляющей организацией договор на оказание услуг управления . Управляющей организации по такому договору может быть поручено помочь товариществу сформировать задание на работы по обслуживанию и ремонту, найти подрядчиков для выполнения необходимых товариществу работ, помочь в заключении

подрядных договоров. То есть управляющая организация выступает консультантом товарищества и получает оплату только за оказанные по договору услуги. Товарищество само заключает подрядные договоры, и их оплата становится обязанностью товарищества. Подобная схема широко используется в США и Канаде. Применение модели, при которой обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, обеспечивает меньший контроль качества работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, но при этом делает услугу по управлению высоко конкурентной, так как товарищество может сменить управляющую организацию без потери подрядчиков на обслуживание и ремонт дома.

Грамотные собственники помещений, входящие в состав правления товарищества собственников жилья, смогут выбрать оптимальную для своего дома модель управления. Но не менее важный вопрос

– выбор конкретной управляющей организации. Имеет смысл рассмотреть критерии выбора управляющей организации для случая, когда товарищество собственников жилья хочет поручить ей весь комплекс услуг и работ, а за собой оставить только функцию контроля за исполнением договора управления и оплату услуг и работ управляющей организации в соответствии с условиями договора управления. Это может произойти, если собственники помещений создали товарищество не для того, чтобы иметь собственное «домоуправление», а чтобы выступать «коллективным заказчиком» услуг и работ и иметь возможность контролировать расходование своих денег.

КАК ВЫБИРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ

Что, прежде всего, должно интересовать собственников помещений, когда они хотят найти для себя управляющую организацию, которой они хотят поручить все вопросы по дому? На наш взгляд, это

такие важные вещи, как:

· действительно ли организация, которая говорит о себе, что она «управляющая», знает (понимает), что такое управление многоквартирным домом?

· действительно ли организация умеет управлять и может обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома?

· является ли организация добросовестной, достойной доверия в финансовом отношении?

Вопрос о том, знает ли управляющая организация, что такое «управление многоквартирным домом», совсем не праздный.Долгие годы — в советское время и позже — в отечественном жилищном секторе преобладали обслуживающие организации (ЖЭКи, РЭУ и т.д.). В середине 90-х годов прошлого века заговорили о разделении функций управления и содержания (эксплуатации) жилья. Тогда крупные тресты были реорганизованы – разделены на службы единого заказчика, которые распределяли муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, и предприятия по содержанию и ремонту

жилищного фонда. Тогда же начали проводиться первые конкурсы по выбору подрядчиков. Их проводили службы единого заказчика. Стала появляться некоторая специализация обслуживающих предприятий. К сегодняшнему дню в российских городах есть много организаций (многие из них давно стали частными), обладающих опытом выполнения подрядных работ по обслуживанию и текущим ремонтам, соответствующей квалификацией и даже опытом участия в конкурсах, который позволяет этим организациям быстро представить нужные документы для конкурентного отбора в товарищество собственников жилья. Об управлении многоквартирными домами на отечественном

рынке жилищных услуг заговорили только с принятием нового Жилищного кодекса, поэтому у самых опытных российских управляющих организаций совсем недолгий опыт работ. Сейчас многие из всё

тех же бывших ЖЭКов, ЖЭУ и РЭУ, а также служб заказчика, называют себя «старейшими на российском рынке» управляющими организациями. Однако их «корни» как раз говорят о том, что под управлением они понимают только организацию технического и санитарного обслуживания и ремонта многоквартирных домов. А ведь профессиональное управление не сводится к тому, чтобы

«дворник мел, а сантехник устранял протечки». Задача профессионального управляющего состоит в том, чтобы разработать и предложить собственникам наиболее соответствующий их интересам и воз-

можностям план развития многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества, а затем организовать эффективное исполнение этого плана. Иначе говоря, управляющий должен помочь

собственникам:

— сформулировать их цели и интересы в отношении многоквартирного дома (это и вопросы технического состоя ния и продления срока «жизни» дома, комфортности и безопасности проживания, рационального расходования ресурсов и снижении доли затрат на коммунальные услуги в общей структуру затрат собственников и др.);

— разработать несколько вариантов стратегии развития дома – направлений действий для достижения поставленных собственниками целей управления многоквартирным домом, помочь собственникам выбрать наиболее подходящий для них вариант (доступный финансово);

— выбрать лучшие способы осуществления каждого из мероприятий утвержденного плана развития дома;

— предложить собственникам наиболее приемлемый для них способ финансирования плана развития дома (мероприятий плана), помочь привлечь другие финансовые ресурсы;

— организовать исполнение плана развития, обеспечить достижение запланированного эффектов от каждого из выполняемых мероприятий.

Именно эти действия управляющей организации должны быть отражены в ее предложении по плану управления многоквартирным домом. Такой подход к управлению многоквартирным домом основыва- ется на следующих принципах:

· Индивидуальный подход к каждому дому. Управляющий – профессионал исходит из того, что каждый дом – отдельный объект управления. Он отличается от других объектов не только инженерно-

строительными характеристиками, но, местом расположения и окружающей средой, а главное, у домов разные собственники, их интересы и возможности различны, поэтому запросы на управление также будут различаться.

· Ориентация на интересы и удовлетворенность заказчиков.

В рыночных условиях управляющий – профессиональный консультант и помощник собственников имущества. Он должен предложить, обосновать, что нужно сделать в доме, основываясь на интересах и возможностях собственников. Разъяснить, как предлагаемые улучшения помогут достичь целей, поставленных собственниками, при необходимости предупредить о возможных последствия бездействия. Но решения принимают собственники. А когда решение принято, управляющий должен организовать его исполнение так, чтобы собственники были удовлетворены результатом. Интересы заказчика – приоритет для управляющего. Поэтому у управляющего есть система регулярного взаимодействия с собственниками для их информирования, уточнения интересов и запросов, оценки удовлетворенности.

· Перспективное планирование.

Действия управляющего не должны ограничиваться решением текущих задач по содержанию

многоквартирного дома. Он должен помочь собственникам посмотреть в будущее: каким они хотят видеть свой дом через пять, десять, пятнадцать лет. И предложить перспективный план развития дома,

чтобы каждый шаг, исполнение каждого мероприятия приближали собственников к этой перспективной цели. Если собственники хотят сохранить и улучшить свое имущество, этим надо заниматься планомерно, и начинать уже сегодня и думать о будущем.

· Ресурсосбережение. Дом с высоким потреблением ресурсов с каждым годом будет все более тяжелым финансовым бременем для собственников. Управляющий-профессионал понимает, что путь к повышению эффективности многоквартирного дома лежит через изменение структуры расходов собственников: уменьшение доли затрат на коммунальные услуги (при сохранении комфортности проживания) и увеличение доли ремонтов, модернизации и благоустройства. Это означает переход на приборный учет потребляемых ресурсов, ликвидацию их потерь внутри дома, рационализацию потребления. Сегодня подавляющее большинство организаций, называющих себя управляющими, не знают и не понимают, что такое действительно управление многоквартирным домом как объектом недвижимости. Единственное, что отличает такие управляющие организации от подрядных организаций по содержанию и ремонту многоквартирных домов — это то, что они еще являются исполнителями по коммунальным услугам для потребителей в доме. При этом на практике многие такие организации стараются уйти от ответственности за предоставление коммунальных услуг, выступая только в роли агента при покупке коммунальных ресурсов, или вообще не включают предоставление коммунальных услуг в свои предложения по договорам управления многоквартирным домом. Можно считать, что российские управляющие организации сегодня примерно равны между собой по отсутствию должного опыта работы управления многоквартирными домами. Они привыкли управлять «жилищным фондом», а не каждым отдельным многоквартирным домом. Используют «универсальный» подход: для поддержания надлежащего состояния все многоквартирные дома

нуждаются в одних и тех же работах и услугах – профилактике, уборке, текущем ремонте. Именно на этом строится сегодня практически любое предложение по управлению многоквартирным домом, а объем и конкретный перечень капитальных ремонтов уточняется на месте в зависимости от возраста и текущего состояния здания. Что же в таком случае может позволить товариществу собственников жилья оценить, понимает ли организация, подавшее предложение на запрос об управлении многоквартирным домом, что такое управление? Прежде всего, это само содержание предложения

управляющей организации по плану управления многоквартирным домом (основной критерий оценки). Предлагает ли управляющая организация в составе плана управления следующее:

· выявить интересы собственников помещения по содержанию, улучшению состояния и развитию дома;

· провести оценку текущего состояния и потребностей в ремонтах, заменах, модернизации;

· разработать предложения по перспективному плану ремонтов и модернизации дома, направленных на продление срока жизни дома, ресурсосбережение и повышение комфортности проживания, исходя из объективного состояния дома и интересов собственников помещений;

· подготовить предложения по порядку финансирования плана ремонта и модернизации дома, ресурсосберегающих мероприятий, исходя из возможностей собственников помещений и привлечения других финансовых ресурсов. Если этих составляющих в предложении управляющей организации нет, а есть готовность осуществить только обычный набор услуг и работ по содержанию и ремонту, то перед вами не управляющая организация, а подрядчик по обслуживанию.

Дополнительным критерием, свидетельствующим о потенциальной способности организации заниматься управлением, является наличие в штате организации специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты. Обязательным условием при выборе управляющей организации является наличие в ее предложении обязательств предоставлять коммунальные услуги потребителям в доме. Без этого, как уже говорилось, договор в соответствии с законодательством не может быть признан договором управления многоквартирным домом. Каким бы хорошим ни было предложение по плану управления

многоквартирным домом, товариществу собственников жилья необходимо убедиться, что управляющая организация способна его осуществить (то есть действительно умеет управлять), а также что дом не останется без обычного уровня обслуживания, пока «продвинутая» управляющая организация будет изучать интересы собственников и разрабатывать перспективные планы. Вряд ли можно рекомендовать товариществу при оценке способности/умения управлять домом руководствоваться данными о количестве лет, которые организация проработала в жилищной сфере.

Точно так же ни о чем не говорит количество домов, которые уже находятся «в управлении» управляющей организации. Что же можно использовать в качестве основных критериев для такой оценки? Это следующая информация и документы:

· об имеющемся у организации опыте разработки плана управления (с таким содержанием, как сказано выше) хотя бы для одного дома и результатах реализации этого плана или хотя бы первых его этапов (то есть, достигнуты ли запланированные эффекты, привели ли действия управляющей организации к заметным улучшениям);

· отзывы товариществ собственников жилья или собственников помещений в многоквартирных домах, свидетельствующие об удовлетворенности деятельности организации по управлению домами;

· способность организации обеспечить техническое и санитарное обслуживание, текущие ремонты в доме и аварийно-диспетчерское обслуживание (наличие собственного персонала и материально-технической базы или налаженные связи со специализированными организациями и специалистами);

· наличие в организации системы контроля качества; например, показателем того, что такая система в организации есть и действует на достаточно высоком уровне, является наличие сертификата соответствия международному стандарту ISO-9000.

Дополнительными критериями при оценке опыта управления организации может быть:

· умение и опыт работы с задолжниками по оплате содержания многоквартирного дома и коммунальных услуг, достигнутые результаты по улучшению собираемости платежей в домах, находящихся в управлении.

· наличие системы регулярного взаимодействия с правлением товариществ или представителями собственников помещений в домах, находящихся в управлении, и мониторинга деятельности управляющей организации и оценки удовлетворенности клиентов;

· исполнение обязанности по предоставлению отчетов об исполнении договоров управления.

Третий важный момент при оценке организации — насколько она добросовестна, можно ли ей доверять. Поэтому в число основных критериев оценки организации можно включить:

· отсутствие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация;

· отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов.

В качестве дополнительного критерия можно использовать

· готовность управляющей организации застраховать свою гражданскую ответственность (страхование на случай возмещения вреда, причиненного общему имуществу в многоквартирном доме из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом). И последнее – о цене предложения. Поскольку договор управления предполагает, что стороны могут по взаимной договоренности определить перечень услуг и работ, которые будет предоставлять управляющая организация, а предложения управляющей организации должны рассматриваться на общем собрании собственников помещений или органами управления товарищества, то товариществу имеет смысл запрашивать расширенный перечень услуг и работ, которые может предложить организация. Также нужно запрашивать не общую цену предложения, а цену на каждый из видов услуг и работ. Это дает возможность сравнивать управляющие организации не по цене их предложений, а по ценам отдельных составляющих (конкретных услуг и работ). Если какая-то организация будет выбрана как наиболее квалифицированная (умеющая управлять), то приемлемую цену договора управления можно будет определить путем корректирования перечня услуг и работ, их периодичности и объема. Иначе говоря, при выборе управляющей организации цену не стоит делать первым и решающим критерием выбора. Если управляющая организация предлагает, что цена договора управления будет такой же, как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма, это, скорее всего, говорит о ее неумении или нежелании обсуждать с собственниками помещений нужды дома и стоимость того, что должно быть сделано в доме в интересах самих собственников.

ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Основными принципами профессионального подхода к управлению недвижимостью являются пообъектность, ориентированность на интересы клиентов:

— управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени

его благоустройства, состояния земельного участка и его благоустройства и других особенностей дома.

— деятельность управляющей организация направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов, достижение целей, определенных собственниками имущества.

В зарубежной практике профессиональная квалификация управляющего подтверждается его умением разработать план управления объектом недвижимости как стратегии развития объекта недвижимости, направленного на достижение целей, поставленных собственни-

ком. Российские управляющие организации еще не имеют опыта разработки подобных планов управления.

Цели управления многоквартирным домом устанавливаются собственниками помещений. Как уже отмечалось ранее, цели управления могут быть самыми разными. Если собственники не могут самостоятельно сформулировать цели управления, задача управляющего –

управляющему предложить им разные варианты целей управления, основываясь на собственном профессиональном опыте. Цели управления рекомендуется формулировать не только в общем виде (например, повысить комфортность проживания и энергоэффективность дома), но и с указанием количественных и качественных показателей, через которые конкретизируются цели. Например:

Цель 1: повысить комфортность проживания, а именно:

а) обеспечить дополнительную очистку холодной воды;

б) улучшить показатели микроклимата в помещениях: температура ___±__ оС, влажность — ____ %, кратность воздухообмена ____;

в) улучшить благоустройство земельного участка с созданием зон отдыха для разных возрастных групп собственников;

Цель 2: повысить энергоэффективность дома:

а) снизить потребление тепловой энергии на отопление на 30 %;

б) снизить потребление электроэнергии в местах общего пользования на 25 %.

Когда собственники принимают решение о целях управления многоквартирным домом, профессиональный управляющий должен обращать внимание их внимание на то, что поставленные цели должны быть реалистичными, помогать собственникам объективно оцени

вать свои возможности и расставлять приоритеты. При определении целей нужно учитывать установленные требования к техническому и санитарному состоянию общего имущества в многоквартирном доме, объективную необходимость, связанную с фактическим состоянием

дома, интересы различных групп собственников помещений и их фи-

нансовые возможности.

Цели управления затем в процессе разработки плана управления (после проведения анализа проблем многоквартирного дома) или изменения внешних факторов (например, резко повысились цены на энергоносители) могут уточняться, корректироваться или изменяться.

В процессе управления, когда требуется принять очень важные решения, необходимо также возвращаться к обсуждению целей с собственниками. Выбор целей – постоянный и гибкий процесс, собственники должны это понимать.

План управления – это «программный» документ, который анализирует существующее состояние объекта управления и окружающую среду, возможности развития объекта управления и их соответствие целям собственников имущества, предлагает различные стратегии достижения целей с необходимым технико-экономическим обоснованием.

В практике управления объектами коммерческой недвижимости широко используются рекомендации по разработке плана управления, предложенные международным «Институтом управляющих недвижимостью» (Institute of Real Estate Managers). На основе этих рекоменда-

ций авторами ниже предлагается структура плана управления многоквартирным домом с учетом того, что использование данного объекта недвижимости не преследует целей извлечения дохода собственниками помещений.

Возможная структура плана управления многоквартирным домом

Часть I. Введение в план управления:

1. Титульный лист.

2. Содержание плана.

3. Наименование и адрес объекта управления.

4. Информация о заказчике плана управления (собственники, ТСЖ).

5. Основание для разработки плана управления многоквартирным домом (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договор управления).

6. Цели собственников и методика их определения.

7. Временные рамки планирования, этапы и задачи различных этапов.

8. Основные полномочия лица, разрабатывающего план управления, и ограничительные условия при разработке плана.

9. Определения и основные термины, используемые в плане.

Часть II. Описание объекта управления:

1. Местоположение и общее окружение многоквартирного дома.

2. Описание здания.

3. Текущее техническое состояние многоквартирного дома (соответствие техническим нормам, целям собственников, показатели энергоэффективности).

4. Описание земельного участка.

5. Описание иных сооружений на земельном участке.

6. Текущее финансовое состояние (рыночная стоимость жилых помещений в данном доме, расходы на содержание и коммунальные услуги, доходы (сбор платежей), задолженность и т.д.).

7. Описание существующей системы управления.

Часть III. Определение проблем, подлежащих разрешению:

1. Анализ текущей ситуации.

2. Определение и приоритетность проблем (исходя из требований технических норм и целей собственников).

Часть IV. Анализ рынка:

1. Анализ рынка жилья (рыночная стоимость квартир, стоимость аренды, спрос на жилье и нежилые помещения в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).

2. Анализ стоимости содержания многоквартирных домов и коммунальных услуг в месте расположения дома (в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).

3. Анализ рынка услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонтам многоквартирных домов (объем предложений, конкуренция, возможность выбора цены).

Часть V. Определение и анализ возможных стратегий развития объекта недвижимости и рекомендации:

1. Возможные стратегии развития многоквартирного дома/достижения целей.

2. Сопоставительный анализ возможных стратегий (стоимость, источники финансирования, сроки реализации, сроки окупаемости, соотношение финансовой нагрузки и вы-

годы от применения решения, последствия отказа от данного решения).

3. Рекомендуемое решение.

Часть VI. Приложения:

1. Сопровождающие материалы (документы, фотографии).

2. Информация о составителе плана (квалификация, подтверждающие ее документы).

Разработанный управляющей организацией план управления предлагается заказчикам (собственникам помещений или ТСЖ) для принятия решения по стратегии развития многоквартирного дома для достижения целей собственников.

Утвержденный план управления многоквартирным домом является основой для формирования заказа на управление (условий договора управления), разработки перспективных и текущих планов ремонтов, модернизации, энергосбережения и других услуг и работ по содержанию многоквартирного дома.

План управления важен и нужен как для собственников имущества, так и для управляющей организации (управляющего).

Для управляющего:

· развивает аналитические, исследовательские навыки

управляющего,

· выявляет способность управляющего комплексно подойти к проблемам объекта недвижимости, связать разрозненную информацию, увидеть перспективы развития объекта

· помогает убедить новых клиентов в профессионализме управляющего,

· отражает достигнутое взаимопонимание между управляющим и клиентом по целям управления объектом недвижимости и стратегии их достижения,

· служит основой для разработки текущих (годовых) планов работ по содержанию объекта недвижимости,

· помогает обсудить проблемы дома с собственниками помещений, а в дальнейшем – проводить мониторинг изменений и предоставлять отчеты собственникам.

Для собственников:

· дает понимание, в каком состоянии находится объект недвижимости, каковы перспективы изменения его состояния в зависимости от принимаемых решений,

· дает представление о необходимых объемах вложения средств,

· обеспечивает понимание того, какие результаты могут быть достигнуты при различных вариантах решений,

· помогает принять решения о приоритетах при проведении ремонтов/модернизации дома и способах финансирования,

· обеспечивает преемственность управления при смене способа управления или управляющего,

· позволяет составить представление о профессионализме управляющего, насколько он заинтересован в них как в клиентах.

Внедрение в деятельность российских управляющих организаций практики разработки планов управления многоквартирными домами будет способствовать повышению качественного уровня управления и улучшению состояния многоквартирных домов.

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

В настоящее время практика формирования цены договора управления многоквартирным домом в России существенно отличается от того, как это происходит в странах с развитым рынком жилищных услуг, где цена является механизмом конкуренции.

Законодательство создало необходимую основу для использования рыночных механизмов определения цены договора управления:

размер платы по договору должен быть результатом договоренности

между собственниками помещений в многоквартирном доме (или ТСЖ) и управляющей организацией. Цена договора управления многоквартирным домом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг и работ, которые собственники помещений (или ТСЖ)

поручают управляющей организации по договору (1). Порядок определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом (2).

Сегодняшние проблемы определения цены договора управления многоквартирным домом заключаются в том, что:

· как собственники, так и управляющие ориентируются на устанавливаемые органами местного самоуправления цены и тарифы для нанимателей жилья, поэтому плата по договору управления одинакова для многоквартирных домов, различающихся по техническому состоянию и требуемому уровню затрат на содержание, что дезориентирует собственников жилья и не стимулирует их объективно оценивать потребности дома в обслуживании и ремон

те и свои финансовые возможности;

(1)(см. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, п.

35 (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491)

(2) см. Жилищный кодекс РФ, ст. 162, ч. 3»

· конкуренция на рынке услуг управления сегодня еще недостаточная, это порождает у управляющих организаций ложную уверенность в отсутствии конкуренции и завтра, поэтому управляющие организации не утруждают себя обоснованием собственникам

помещений цены по каждому договору управления;

· у собственников помещений нет понимания, что цена договора управления должна быть разной для каждого многоквартирного дома, а управляющие организации не умеют делать обоснованные предложения собственникам жилья по цене договора в зависимости от состояния дома и предлагаемого перечня работ и услуг,

· управляющие организации не устанавливают цену на отдельные услуги и работы, поэтому у собственников помещений нет возможности формировать индивидуальный для дома пакет услуг и работ, ориентируясь не только на технические потребности и желания, но и на цены и свои финансовые возможности.

В Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превы-

шающими установленную продолжительность(1). указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесяч-

ной платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 10 правил). Это требование правил невозможно выполнить, если в договоре управления не будет указана цена каждой услуги и работы, которые предоставляет управляющая организация собственникам помещений (ТСЖ) по договору управления. Следовательно, управляющая органи-

зация должна определить цену каждой из своих услуг и работ – иметь

(1) см. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не-

надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, п. 10. (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., № 491).

прейскурант (прайс-лист), что, вообще говоря, является самым обычным делом для любой коммерческой организации, оказывающей услуги неопределенному числу лиц, и только для российских управляющих организаций, к сожалению, все еще считается чем-то невиданным

и революционным. Если для собственников помещений или ТСЖ будет доступной информация разных управляющих организациях о том, какие услуги и работы и по какой цене они предлагают потенциальным клиентам, у них появится возможность сравнивать и выбирать лучшие предложения.

Наличие прайс-листа значительно облегчает определение цены договора управления (в части, относящейся к услугам и работам по управлению, обслуживанию и ремонту) на основе предлагаемого перечня работ и услуг, их объема и периодичности. По словам одного из

эстонских управляющих, детальный прейскурант услуг и работ и электронная форма сметы расходов на управление, обслуживание и ремонты позволяют в течение одного часа обсуждения с представителями многоквартирного дома определить цену договора управления под согласованный перечень услуг и работ (и при необходимости откорректировать объем работ для достижения приемлемого для собственников уровня цены).

Для отражения в договоре цены каждой услуги и работы можно использовать предлагаемую ниже форму, которая, фактически, может считаться сметой расходов на управление, обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и предоставление потре-

бителям коммунальных услуг.

Форма определения цены договора управления многоквартирным домом

№	Наименование услуг	Ед-ца измерения	Цена за Ед-цу	Кол-во /объем услуг и работ по договору в месяц/год		Цена услуги/работы (годовая)	Размер снижения цены при нарушении качества %
1. Техническое обслуживание
2. Уборка и санитарная очистка
3. Ремонты
4. Коммунальные услуги (приобретение коммунальных ресурсов)
4. Управление
ИТОГО цена договора управления (годовая)

В отношении того, как именно отражать в договоре цену услуг управления, можно сказать, что это – бизнес-стратегия управляющей организации. У нее есть следующие варианты:

а) цена услуг управления не указывается отдельно, она «включается» в цену каждой услуги/работы по техническому обслуживанию, санитарной очистке, ремонту.

В этом случае не надо объяснять собственникам жилья, в чем состоит деятельность организации по управлению, что эта деятельность тоже должна оплачиваться. Нет информации – нет предмета для обсуждения. Но такой вариант и не способствует тому, чтобы собственники поняли, чем управляющая организация отличается от обслуживающей, осознали значение и ценность профессионального управления.

б) Управление (без расшифровки видов услуг) указывается в смете расходов на содержание многоквартирного дома отдельной строкой с указанием цены.В этом случае не надо определять цену каждой управленческой услуги. Но это может вызвать вопросы клиентов, а в чем состоит управление и почему его надо оплачивать. А при исполнении договора управления у собственников может возникнуть желание получить такие управленческие услуги, предоставлять которые управляющая организация не предполагала и расходы на которые не учла в цене договора управления.

в) Услуги управления выделяются в отдельный раздел сметы расходов на содержание многоквартирного дома, приводится перечень услуг с указанием цены каждой услуги (или цены пакета управленческих услуг).

Этот вариант требует определения цены каждой управленческой услуги, с собственниками помещений надо доказывать необходимость той или иной услуги, состав «пакета» услуг управления. Но при этом у собственников помещений появляется ясное представление о том, в чем заключается деятельность организации по управлению домом, что это особый вид услуг, у них своя ценность и цена. Собственники знаю, что именно они заказали и могут требовать отчета об исполнении и достигнутых результатах. Управляющие организации в странах с развитым рынком услуг предпочитают использовать последний вариант формирования цены договора. Они считают, что чем больше детализирована смета расходов, тем выше доверие собственников к управляющей организации.

Органы местного самоуправления могут содействовать продвижению рыночных механизмов формирования цены договора управления многоквартирным домом. Они могут установить не заниженный, а экономически обоснованный размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах для нанимателей помещений. Это облегчит управляющим организациям процесс предложения собственникам помещений цен на услуги и работы, более соответствующих действительным затратам на их предоставление, чем при существующих заниженных муниципальных тарифах.

Другой вариант – орган местного самоуправления отказывается от практики установления конкретной платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений муниципального фонда по договорам социального найма и принимает норматив-

ный акт о том, что эта плата устанавливается равной плате за содержание и ремонт жилого помещения (за исключением платы на капитальный ремонт), установленной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья, или органами управления товарищества. И такой шаг вполне оправдан, так как Жилищный кодекс установил, что плата «за жилое помещение и коммунальные услуги» для нанимателя муниципального жилого помещения, включает в себя «плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (пункт 2 части 1 статьи 154). И та же составляющая (+ плата за капитальный ремонт) входит в состав платы «за жилое помещение и коммунальные услуги» для собственника помещения в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154). Соответственно в одном и том же доме расходы собственника и нанимателя по оплате «услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» должны быть одинаковыми. При отказе органа местного самоуправления от установления конкретного размера платы «за содержание и ремонт жилого помещения» для нанимателей исчезнет поддержанный авторитетом местной власти единый количественный ориентир для установления цены договора управления. Управляющие организации будет вынуждены формулировать свои ценовые предложения для собственников жилья и вступать в обсуждения с собственниками помещений в каждом многоквартирном доме для достижения договоренностей о цене договора управления, а собственники – утверждать на общем собрании размер платы «за содержание и ремонт жилого помещения» на основе рассмотрения предложения управляющего.

Кроме этого органы местного самоуправления могут информировать собственников помещений и нанимателей о составе затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме и принципах/методиках расчета размера расходов, об уровне фактических затрат на содержание многоквартирных домов разного типа и состояния

(по расчетам для муниципальных конкурсов на управление многоквартирными домами, по добровольно предоставляемым сведениям управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК). Такая информационная работа изменит представления собственников помещений о том, что

управляющая организация обязана сделать им «все, что записано в нормах и правилах» вне зависимости от того, сколько они платят ей по договору управления. У собственников будет больше информации о том, из чего складываются затраты на содержание дома и сколько реально стоит содержать его в надлежащем состоянии. Органы местного самоуправления могут также через доступные средства массовой информации пропагандировать примеры использования управляющими организациями и собственниками помещений новых подходов к определению цены договора управления и то, как финансирование собственниками необходимых работ, предложенных управляющими организациями дополнительно к «стандартному набору» сказалось на улучшении состояния многоквартирных домов и повышению комфортности проживания в них, а также на изменении рыночной стоимости помещений в таких домах.